本周四（明天2月29日）下午15時將有宅地出讓。

這是深圳龍年第一拍，截至目前，已有競買人出價。

該宅地是龍華A808-0025宗地，位于龍華區民治街道（梅林關八號倉旁），土地用途爲二類居住用地 +道路用地，是一塊純住宅用地。

用地面積4.68公頃，容積率5.0，建築面積約21.66萬平方米。起始挂牌價51.69億元，封頂價59.44億元。

根據規劃設計要點顯示，項目住宅約20.29萬㎡，商業3500㎡，12班幼兒園5700㎡，托育機構600㎡，機動車停車位2155輛。

住宅供應量還是比較大的。

值得注意的是該地塊與以前“三限雙競搖號”競價方式不同的是，采取的是“單限單競搖號”方式，即限地價、競地價。

這和2023年底出讓龍華A925-1146宅地一樣，沒有明確寫明商品房銷售限制均價，但需徑詢相關部門並簽承諾函。

後續，深圳拍地大概率會延續這種競拍模式。

從公布的承諾函格式可以看到，依然需要承諾商品房銷售均價不高于**元/平（含室內裝修）。

簽訂承諾函怎麽理解呢？

通俗點來說就是自己上報銷售底價，但是要做承諾以及得到官方的認可。

之前土拍時三限，限地價、限自持、限銷售價格。

但是隨著這幾年的行情下行，限價基本都被打破了。

比如北站片區的中海、華潤項目，土拍限價都是在7.2萬/㎡左右，基本都在打折賣。

現在，不限價了，相當于把一部分的定價權直接還給了開發商。

但事實上，對于開發商而言，這筆賬更難算了，拿地難度也更高，尤其是一些競爭激烈的優質地塊。

定高了，可能拿不到地，而且後邊不一定好賣；定低了，又沒啥利潤。

更加考驗開發商對後期市場的判斷力了。

不過，如果只限地價，不限房價，在土地成本變化不大的情況下，開發商在考慮到利潤的前提下，商品房定價的浮動空間不會太大的。

只是可以更靈活，不必用各種手段來打折了。

此外，本輪土拍，依然遵循“禁馬甲”，即同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買；以及嚴格執行“土地價款應自開具《繳款通知書》之日起5個工作日內一次性付清”的要求。

據悉，該宗宅地是2023年11月，深圳市規劃和自然資源局龍華管理局新調整出的一宗宅地，爲兩塊連片宅地（02-20-06、02-20-07地塊）。

中間將建設道路，兩地塊可通過地下通道連通。

現在整個地塊都已經平整好了，並插上了“招拍挂出讓用地”的旗幟。

另外，地塊北側的物流倉庫也會拆除一部分，整個地塊將擬建72班九年一貫制學校。

西側的空地，仍是用作倉儲用地。

地塊所在南側是深國際華南數字谷寫字樓；北邊是華南國際物流中心，皆爲低層建築樓，因此項目南向高層景觀可以看到民治水庫。

水庫一側是與華南數字谷對望的天湖島花園，去年11月底獲批預售，首推一期328套住宅，都是124㎡的四房戶型，備案均價約7.5萬/㎡。

東側一路之隔是龍岸花園，項目三期的龍岸君粼在售中，備案均價約8.1萬/㎡。

西側是已售罄的深國際萬科和風軒，當時的開盤售價是6.6萬/㎡。

附近的配套比較齊全。

距離地鐵10號線光雅園大約600米左右。

步行700米，就可到達8號倉奧特萊斯；地鐵一站就可以到達星河coco park，去星河coco city差不多也就2.5公裏。

目前周邊在售的住宅新房有：龍岸花園三期（龍岸·君粼），均價約8.06萬/㎡；溪山君樾均價約7.89萬/㎡。

綜合周邊的房價情況，該地塊未來售價隨行就市，結合品牌及産品質量，大概率也會在7-8字頭左右的單價。