01

最近聽了一個朋友斷供的故事。他的房子當時買了852萬、房貸596萬，月供3.36萬供了4年，最近斷供了......

斷供之後他被銀行起訴，4年時間裏，在還銀行的161.2萬中，只有32萬是本金，其他的128萬都是利息，還剩下本金564萬。房子後來法拍拍了480萬，還倒欠銀行本金84萬，再疊加銀行起訴費、律師費等費用19萬。

4年前，他興高采烈拿著首付買房，成爲大家眼中羨慕的“有産者”。4年後，他的房子沒了、首付沒了、月供沒了，還欠銀行100多萬，感覺一下子從天堂掉進了深淵。

衆所周知，我們每個月還房貸當中，銀行利息至少占了三分之二。如果房價不漲，買房子就是一種純粹的消費行爲。若是投資買房，基本上是一種虧損行爲。

因此我忍不住問大家一個問題：如果房價不漲，還會有人買房嗎？從持有成本3%來講，房價不漲，就等于每年收3%的房産稅，收5年就很傷了。（3%是怎麽計算的，利息4%扣去租金1%，可能還要虧降息）現在經濟下行，收入和預期都降了，房價不漲，郊區剛需就真的不存在了，畢竟房價不漲不如租房住。

唯一比較諷刺的好處，可能就是開發商開始對産品卷品相了。

所謂“上漲無房源，下跌無剛需”，哪天當房價不漲成爲一種共識，市場上真實自住的需求和購買力就浮出水面了。

爲什麽會造成斷供？無非是工作變動（降薪裁員）導致收入跟不上。

一個人呐，最重要的還是要置頂個人的賺錢能力。

抛開每個月的房貸不說，就算你要追求所謂的詩和遠方，出發也是需要盤纏的，對吧。之前看過一個數據，它是這樣說的：研究表明，家庭月總收入要約等于當地房價，生活才有幸福感。

這裏又涉及到一個問題，叫做“居民杠杆率”。適度的杠杆可以錦上添花，過度的杠杆就是玩火自焚了。相同的負債率，對不同的買房人感知也是不一樣的。同樣120邁的車速，有人覺得閑庭信步，有人覺得你在玩命。

這個叫做風險感知相對論：

風險的感知是相對的，但風險的存在是絕對的。

02

這位斷供的朋友，房子供了足足4年，最後賣了房子還欠銀行那麽多錢。

我想問問，如果他當初買的資産稀缺度相對高一些，會不會虧損的金額會少一些呢？

中國的房地産走過滾滾二十多年，這麽多年每把都開大，大家沒有時間去思考導致房價上漲背後的原因是什麽。比較主流的有貨幣派。

他們認爲，貨幣如水，房子是蓄水池，水越多則房價越高。

還有一個社會行爲派，這個派系的理論有點像股市，不斷地買買買，從而導致樓盤房價上漲，房價是無數次交易後的結果。

最後一個是價值派，從過往的經驗看，一個板塊的房價上漲曲線跟這個區域的GDP上漲曲線有著強相關的關系。現在很多買房人在要不要房、怎麽買房等問題上都戰戰兢兢、如履薄冰。

每個家庭的資金規劃到選籌方案都不一樣，買對房子已經不是一個線性作業，而是一個系統工程。一個不爭的事實是，當整個大盤都下行的時候，再抗跌的房子價格也會往下掉。

彙悅台的房子價格都跌了，你家的房子能不跌嗎？我估計目前廣州的房價至少跌回5年前，整體均價跌去了20%。股市在跌，樓市在跌，社會財富都蒸發去哪裏了呢？這是個值得思考的問題。

03

有人說，放開限價之後，開發商第一要務居然不是漲價，而是降價。

開發商的一手降價行爲，倒逼二手房降價，從而達到房地産“去泡沫”的目的。

真相到底是如何的呢？無人知曉，沒有答案。

作爲一個普通的買房人，我們能做的，無非是結合個人真實需求，買房不高杠杆，經營好自己的生活和事業。

購房最好的狀態終究是自住，因爲只有以自住的角度選籌，才可能以相對全面的維度評估房子，才會有真正的護城河。連自己都不願意住的房子，你覺得你賣給別人，人家會願意接手麽？

這個就是房産的流動性。跌價不是最可怕，最可怕的是房子失去了流動性。

坐標軸和函數告訴我們，無論Y如何變化，你的靈魂都可以還原成X。有人的X是1，有人的X是2，所以它們用相同的方式在物質界展開，得到的都是同一條曲線。

想要獲得不一樣的成長，就要找到不一樣的展開方式：有人是線性函數，有人找到的是非線性函數。

我始終相信，房子的背後，其實是“人”。做好自己的主業，提高個人的抗風險系數，即便是在陰跌市場，也能熬過這個冬天。