房金屋曾經寫過部分北京新房割中産韭菜的套路：得房率低（70%左右），配套差，投資價值被擠壓到略等于無……

但畢竟還有剛需剛改，筆者就面臨剛改，于是利用兩個月的時間，幾乎把北京的新盤跑了一遍。

也順便梳理一下這些新房的優缺點，看與你的“癢點”和“痛點”是否一致？

朝陽區：新房多 但配套差

1、金盞三兄弟：朝陽一墅、青雲上府、中海拾光裏：主打大平層、疊拼等改善住宅，6-7萬每平，都是融創、中海等大開發商，賣點是離機場近（30分鍾）和自貿區。

不足：城鄉結合部，村範兒。中海拾光裏項目東側還有村裏的一塊墳地，快收房了，中海拾光裏還有退房，筆者看房當天，至少有三套退房等著挑。配套，只能就著5公裏外的東壩。

2、南臯三兄弟：綠城曉風印月、和光悅府、招商龍樾合玺， 均價8萬左右，主打改善，亮點：精裝，望京邊。

不足：綠化少；配套除了草場地、電影博物館等，其他配套，南靠東壩，北靠望京；沒有地鐵，公交也少，有車一族，上五環別扭，去望京隔著機場高速。

據說去化都不到一半。

南臯，確實難搞！

3、東壩組團：京投發展北熙區、中冶德賢禦府前者是3號線和12號線的地鐵上蓋項目，進東壩卡點准，地鐵、商場、醫院等配套都會在這兩年陸續配齊。後者位于東壩和金盞交界的位置。

不足：地鐵上蓋項目難免噪音；東壩的配套推進一直飽受诟病：滿大街找不到公廁，城鄉結合部管理滯後，人員層次交雜，道路擁堵……

但遍觀朝陽，也就東壩還有想象空間，第四使館區和第二個三裏屯等土地已經平整出來了，比其他的“三兄弟們”略好，後續可以蹲更優質的項目出來。

4、麗都壹號和麗都悅府四環外將台路區域。麗都壹號均價95000元/㎡，整體打造精裝修南北通透戶型。麗都悅府1999年拿地，囤到現在均價110000元/㎡，戶型建面約81-290㎡。

不足：爛尾多年，4.7的容積率，堪比二環了，但又是四環。

5、首開金茂望京樾奶西三兄弟之一，蹭望京項目，均價8.5萬，有洋房，也有金茂的科技系統。

不足：洋房得房率77%，高板得房率72%；城市界面差，周圍除了幾棟回遷房，都是村兒；投資利好被臻園和望京金茂府消耗差不多了，5年後配套上齊，還有多少紅利？

6、朝外朗詩閣朝陽門橋北400米，在售住宅産品，70年産權。位置絕佳，7-8萬，總價776-1700萬元。

不足：孤樓，沒園區。

7、王四營三兄弟：保利·錦上、朝陽壹號、綠城沁園價格7萬左右，其中朝陽一墅已是現房，基本不會爛尾。

不足：精裝交付？簡裝！精裝得加錢！容積率高，綠城竟然還有東西向的房子；配套，除了朝悅百惠和農貿市場，其他都在紙上，純純處女地。

8、金隅昆泰雲築地鐵十八裏店旁邊，114-152全系改善戶型，均價7.5萬，總價840-1160萬元。

不足：南城的配套本來弱，這裏的配套全靠銷售忽悠，成熟至少得8-10年。前景可以參照下次新盤紮堆的德賢。

海澱區：自住投資兩相宜 得房率是痛點

1、海澱幸福裏主打145—195平米改善，83000元/㎡，總價1200-1600萬元。北京新房銷量冠軍，學區+碼農加持。

不足：周邊回遷房，安置房，人才公寓環繞，檔次和環境略雜。地鐵較遠，3公裏外。

2、幸福裏潤園海澱北部板塊，100-119平米剛改，總價830-988萬，在海澱區新房較少的情況下性價比很高。

不足：海澱北部，遠離頂級學區，學區屬性相對弱。

3、葛洲壩北京紫郡蘭園均價53000元/㎡，容積率1.8。還有少量89-139㎡下躍房源在售。

不足：剩余房源較少，尤其下躍是占用資金多的雞肋。

4、中海富華裏有低密洋房和小高層多種戶型可選，政府指導價8.2萬，戶型方正，全明通透。非常適合海澱的碼農等上班族。

不足：如果不要學區屬性，只通勤上班，可以看看沙河的彙智裏，只要5萬一平，相差3萬。

朝陽海澱得房率還在70%以上，昌平很多項目甚至在69%左右徘徊，下期細說。