轉自大碗樓市上海

上海的二手房市場，如今已經亂了套了！

買家首先開始亂了。

上海的買家們，不管砍多少價格，一旦房東讓價爽快了，就認爲買虧了。

也就是最近一個月開始，越來越多的上海房東就不肯賣房了。

買家臨時砍價再砍價，砍完價覺得虧了，又臨時毀約.....

這樣的情況，比比皆是。

當然，更加淩亂的是，賣家。

淩亂的二手房市場，處處彌漫著不安。

不管是挂學區的二手房還是中層改善，或是豪宅，也都崩潰了。

先看看學區房的崩潰。

浦東新區頂流的小學學區房明珠系對應的挂學區的老破小的房價。

比如濰坊九村在2021年最高峰的時刻，曾經的成交價格達到了130546元/平方米。

但是，目前最新的挂牌價格僅僅只要6.8萬。

這個不是腰斬，而是膝蓋斬。

請注意，我說的還只是挂牌價格，最終的成交價格一定更低。

還有更誇張的。

被譽爲公辦最好地段的九年一貫制學校陸家嘴洋泾菊園實驗學校，對應的東南新村。

前期最貴的時候挂戶口的學校的價格是380萬。

大家猜猜現在賣多少錢。

呵呵，目前最新的成交總價只要206萬。

房子雖然是挂戶口的老破小，但因爲地段好，在陸家嘴地段，每個月的租金回報也能到5000元每平，首付100萬後，租金基本可以與月供打平。

再來看看內環內中産改善板塊聯洋的崩潰。

整個聯洋板塊，前期賣的最貴的仁恒河濱城項目，要16萬-17萬每平，現在的價格是11萬-12萬。

整個板塊的平均價格是10.61萬。

亂套的市場，甚至連法拍市場也崩了。

就在前幾天，大虹橋區域的中建錦繡天地10樓的房子，是中高區不錯的位置，而且裝修的很不錯，戶型也很方正。

因爲是法拍，交易模式爲稅費各付、下家只需要支付契稅就可，和買新房沒有任何差異。

市場價大概是在610萬的樣子，目前的起拍價格是514萬，整整便宜了100萬。

但是盡管這樣，依然沒能躲過市場的寒意。竟然還流拍了。

而且戶型也是非常的方正。

既然地段和戶型都沒有問題，但最後法拍的成交價格還是這麽出人意料。

那就只有一個地方不對了。

市場。

目前上海樓市的整個市場，不管是學區房、二手房還是法拍房，都亂套了。

處處都是撿漏的機會。

處處都是各種拎著屠龍刀的買家。

最後，關于當下的上海樓市，有一些掏心窩子的話想跟大家聊聊：

第一，處處是筍盤，但要學會識別真正的筍盤。

真筍盤之所以價格低，通常是房東由于各種原因（資金緊張或盡快換房）急著賣才會出現；

而假筍盤便宜，是因爲房子本身就只值那個價，價格便宜可能成本並不一定便宜，很可能存在有其他成本或硬傷。

現在很多房東賣房都說有急事想盡快賣，你很難通過房東是否誠心賣來判斷是否筍盤。

而還有些房東賣房時會先挂高價，然後再慢慢調低，給人一種“打折”的感覺，這對買家的心態又是一個考驗。

總的來說，想淘筍盤，最核心的關鍵在于要對房産的價格和價值做到心裏有數，只有自己明確知道這套房子明顯被低估，且沒有其他硬傷才可以淘筍。

第二，目前是靜淡市，其實更適合淘“筍盤”。

因爲市場冷淡，很多人便不再關注樓市，大錯特錯。

靜淡市反而是最適合“練內功”的時候。

樓市是脈沖式上漲，橫盤式調整，你永遠不知道什麽時候會有大機會。

靜淡市更適合淘筍盤。

聰明的人已經開始悄悄入場。

最近兩周，我們大碗的帶看量明顯增加了很多。

對于很多聰明的買家而言，現在的價格已經差不多就是底部的價格。

當別人恐懼的時候，就是先知先覺的聰明人買入的時候。

第三，外地房子只保留1套自住，其余全部出清All in上海。

上海樓市，不一定是最好的標的，但一定是風險最少的。

第四，依然不推薦老破小。

雖然現在的老破小確實也不貴了。

但我們現在一般不推薦粉絲買房齡在1995年以前的老房子，建議優先選擇近郊潛力次新房。

因爲老房子不管是租金還是出售的市場都在坍塌。

本質原因是我們的城市化已經到了中後期，大城市人口遷入速度在變慢，需求增長沒那麽快。

而大部分城市不缺房子，缺的是好房子。

所以老破小的追求者在變少，老房子漲不起來。

第五，選籌的重要性，正在進一步放大。

房子未來好不好賣，投資回報如何，這些很大程度上，在你買房的時候就已經決定了，所以你在買房前一定要做足功課。

房子本身是不會變的，只會老舊貶值，之所以有價值變化，是周邊的配套和整體的宏觀環境在變。

但不管是後續規劃配套落地也好，周期波動也好，很多時候只是放大了結果的趨勢，很難改變結果本身，這個結果取決于你當時買房時的選擇。