京基天韻府，現已獲批預售，預售總面積爲94360.73㎡，預售總套數爲988套，包含住宅、商業、辦公，位于1棟，其中A座爲52層辦公，B座爲62層住宅，商業爲半地下01層。

項目將于3月23日開盤，將推出1棟B座，244套房源！面積有70-85㎡的2房1衛，105㎡的3房2衛，120-150-180㎡的4房2衛戶型

本次備案均價約6.6萬/㎡，算下來總價大概在420-120萬/套，並且還送精裝，預計在2025年7月底前交房，周邊近年入市的傳麒東湖名苑，毛坯均價6.9萬/㎡；淘金山湖景花園，精裝現房入市，單價7.8-8.4萬/㎡。

建面約70㎡2房1衛：在深圳主城區新盤中，有這麽小面積的2房上車戶型比較少見，這個戶型也是拉低項目整體單價和總價的産品，自然也是最需要被將就的産品。

客廳3米開間，進深9.5米，L型廚房，帶一個小生活陽台，得房率：89.65%（包含贈送）

建面約85㎡2房1衛：這批産品中房源最多的一個戶型，兩個戶型基本一致，僅朝向不同。

但是06戶型主臥陽台都是朝東向，高層可看深圳水庫景觀

建面約105㎡3房2衛：這是本項目3房的門檻戶型，也是目前深圳主城區新盤3房2衛的主力戶型。

建面約120㎡3房2衛：該戶型實際上可以做“3+1”房，多出來的一個房間做臥室比較勉強，但作爲多功能房還是可以的。

建面約150㎡4房2衛：實際可以做“4+1”房設計，同樣可以多出來一個書房或茶室，整體戶型布局相較其他戶型更加合理，通透性也更好。朝東向，高層可看深圳水庫景觀。

180㎡的4房2廳2衛，設計的是豎廳格局，動靜分區，客餐廳一體化設計，客廳4.7米開間，主臥大套房設計，廚房還帶一個生活陽台，得房率84.7%（包含贈送），陽台進深1.9米，正南朝向。

京基天韻府，位于羅湖區東湖街道仁心路與圍嶺中路交彙處西北側，項目所處的布心片區，是羅湖老牌居住區，周邊公園配套豐富，西側是圍嶺公園，北側是淘金山，東側是深圳水庫，南側是翠竹公園。

原是布心村水圍村城市更新單元，在2018年3月啓動補償簽約，至今不到6年時間已經高樓林立，是深圳爲數不多舊改進度最快的項目之一。

該城市更新單元項目，總占地面積約4.8萬㎡，總建築面積約54.8萬㎡，共分4個地塊開發，分別命名爲：“京基天韻府”，“京基天珺府”，“京基天宸府”，“京基璟譽府”。

據報道，京基天韻府，京基天珺府，京基天宸府都已經接近封頂，京基璟譽府的主體也已經出地面近30層。

學校配套：京基天韻府自帶1所9班制幼兒園，根據羅湖區2023年學區劃分，小學學區劃分在翠園東曉教育集團東曉小學，初中學區劃分在翠園東曉教育集團布心中學，香港中文大學（深圳）附屬禮文學校初中部。

商業配套：深圳天河城購物中心距離約800米，總建築面積約12萬㎡，是羅湖北片區唯一的商業綜合體，也是全國首個購物中心與工業遺存組合商業項目；在項目1.5公裏範圍內還有壹荟城、萬象彙等購物中心。

地鐵配套：5號地鐵線“布心站”距離約300米，5/7號線“太安站”距離約700米，1站到萬象彙，3站到洪湖公園，4站到大劇院，6站到華強北，2站到布吉可換乘3/14號線，3站到黃貝嶺可換乘2/8號線。

京基天韻府項目在學區、配套設施和得房率等方面表現出色，但在建築規劃、舒適度和回遷戶占比等方面存在一定的問題。購房者在考慮這一項目時，需要綜合權衡這些優缺點，結合自己的實際需求和預算做出明智的選擇。

購房考慮問題：

1.京基天韻府所在的布心片區，周邊多爲老舊小區，目前整體的居住面貌略顯陳舊。

2.該片區內少有的入市新盤，10.27的容積率，62F的超高層建築，住家舒適度欠佳。

3.買房必備3件套，京基天韻府擁有羅湖區數一數二的翠園東曉小學學區，家門口步行範圍內的地鐵口，還有周邊不遠的商業街區，整體評分還是不錯的。

4.加上贈送81.47-89.65%的得房率，在當下羅湖區域內的新房市場，包括在62F的超高層建築規劃下，能做到這樣的得房率也是難能可貴。

5.在羅湖區域內老生常談的問題了，停車位不足，按照估算最低1297套的戶數，只配比了995個停車位，車位最高配比也是1：0.77。

6.回遷戶占比過重，基本占到了82%的住戶，整體居住體驗感會大打折扣，後續二手房市場流通方面，也會受到很大影響。