最近深圳打折的新盤很多。

但是“首付40萬，買龍華3房”這個信息還是讓一萬間炸了一下，一萬間再三確認，這是住宅，還是大開發商的住宅，不是小産權。

它就是位于龍華大浪——星河星悅雲邸。

按照老規格，發現筍盤，一萬間就去實地探訪一下。

說星悅雲邸是龍華大浪配套最好的住宅，其實是有意忽略了上塘板塊才這樣說，但是有一說一，上塘的住宅也不帶大浪這個title 推廣，所以咱就按照默認，上塘是上塘，大浪是大浪。

不過，我們也得承認一個事實，說星悅雲邸是大浪NO.1，也是在矮個子裏面拔將軍，因爲：

第一大浪新盤不多，

第二大浪整體配套實在難以拿得出手。

大浪目前在售住宅就是盛荟城(均價5.5萬/平，僅僅剩少量尾盤）和錦順名居（折後單價4萬起），但這2個盤基本是遠離地鐵站+沒商業，在龍華新盤中屬于坐冷板凳的那種。

錦順名居和星悅雲邸對比

而大浪片區內目前只有地鐵6號線經過，且只有兩個站點，分別是元芬站和陽台山東站，這2個站拉近了陽台山、大浪商業中心與深圳中心區的距離，對更遠的一些片區就照顧不到了。

而星悅雲邸的優秀之處就是，它位于目前大浪發展比較好的陽台山-大浪商業中心的位置。

而且，項目距離羊台山森林公園僅一路之隔，緊鄰大浪體育中心和大浪文化藝術中心，人文配套優越。

實探時候，剛從6號線陽台山東站出來，擡頭就能看到星悅雲邸的身影。

地鐵站內看星悅雲邸，一萬間實拍

在地圖上看，星悅雲邸距離地鐵站600米左右，一萬間實測 ，步行10分鍾內可達。

百度地圖

這樣看來，它是目前大浪唯一一個地鐵盤，這個是無可爭議的。

在項目外圍，可以看到圍擋很清晰明白地告訴你，龍華高級中學教育集團將要落戶在這裏。

學校就在家門口，星悅雲邸的教育配套又加分。

當一萬間跟項目銷售詳聊的時候，銷售說學校在今年9月份就要投入使用了，另外項目旁邊的地鐵13號線將要在國慶前後開通，到時候星悅雲邸出行將更加方便。

而商業方面，項目二期將建星河coco city商場，對標深圳目前在運營的星河商業體系，這個商業配套的吸引力還是不錯的。

另外大浪商業中心離星悅雲邸也不遠，一萬間步行約15分鍾左右就到達了。

大浪商業中心

所以綜合來說，星河雲邸確實是一個具地鐵、商業和學校的便利性剛需盤，基本配套都有，只是處于一個相對弱勢的片區。

但是項目銷售會跟你強調，項目3站即可到達紅山，什麽意思？

意思就是，雖然我們星河雲邸自己地段競爭力不大，但是你坐個地鐵，就可以享受紅山配套啊！而且我們比紅山的房子便宜多了！

星悅雲邸是譚羅村舊改首發項目，也是星河在大浪的首個舊改項目。

按照規劃，分2期開發，整體包括優質住宅、高檔寫字樓、大型商業、幼兒園、九年一貫制學校等，是繼星河開市客之後，星河在龍華的最大地標綜合體。

總建築面積約爲25萬㎡，由11棟48層住宅樓、2棟48層保障房、1棟30層辦公樓、1棟42層辦公+酒店建築以及商業裙樓、集中式商業組成。

而目前在售的是一期住宅，占地面積約2萬平米，由4棟住宅單元圍合而成，容積率5.9，綠化覆蓋率40.07%。

一萬間實拍

項目此次備案849套房，約95-124㎡3-4房，備案均價約5.5萬/㎡，預計交房時間，2025年年底。

銷售說目前可以在備案價上打85折，具體優惠信息可以聯系一萬間獲取。

一萬間踩盤的時候，銷售小姐姐提醒不能拍樣板間，所以我們對著戶型圖，簡單來分析一下戶型。

94-96平的3房2衛：戶型方正設計，明廚兩廳，通風采光效果好，比較讓人驚喜的是玄關設計成超大收納空間，足夠放置鞋櫃、挂衣區等等，緊挨著玄關，在S型牆的位置預留內嵌式雙開門冰箱位。

約112-115平4房2衛戶型：客餐廳南北通透，采光通風很好，動靜分區的四房兩衛設計，能滿足多人口家庭的居住需求。

約123-124平4房2衛戶型：112-115平戶型的放大版，幾乎一樣，但各方面尺度更大，更舒適。

整體看，星悅雲邸的戶型是能夠承接大部分家庭的居住需求，但套內使用率有點低，但是深圳這2年新房，基本是超高層建築，使用率低只能說是大家都差不多。

價格上有誠意，最低總價400萬左右，最低首付40萬（實際是做一成首付，省下的2年內還清，免息）。

這個價格，可以撬動一部分光明、龍崗的潛在購房群體了。

另外，大家不要忘了，星悅雲邸還有一個賣點，是毗鄰陽台山森林公園，部分戶型可以在家看到陽台山景觀。

星悅雲邸上車門檻超低，是吸引購房者的咨詢的一大熱點。

目前買星悅雲邸，有2個最值得期待的點：

第一：地鐵13號線的開通，直達南山核心（已開通的6號線，直達羅湖），項目與深圳中心區的距離進一步拉近，更能承接南山購房者的外溢。

第二：二期coco city的開業，商業對人流，對地段的提升力不需要一萬間多說，大家都懂。

所以一萬間認爲，預算不多，但是又不太想去遠郊（光明、觀瀾、坪山等）的，可以選擇入手這裏，大浪雖然是龍華弱勢片區，但是目前到福田和南山的通勤距離和時間比遠郊是更便捷的。

而且星悅雲邸自身的價值潛力也大。

當然，星悅雲邸的短板也明顯：

首先是大浪裏雲集了龍華大量的舊改，多年後城市面貌會大變樣，但是短期內，項目周邊依然會是比較“村”的狀態。

項目周邊情況，一萬間實拍

然後就是隨著大浪舊改，周邊住宅供應會慢慢起來（參考壹方天地），到時候大浪會成爲龍華新房主要供應片區之一，所以買星悅雲邸，居住舒適度會慢慢增加，但是升值空間不大（參考光明新房市場）。