轉自真叫盧俊
不久前,上海公布了2023年地鐵官方數據
其中,工作日上班高峰進站前30名,自然少不了曹路、莘莊、沈杜公路、富錦路這些地鐵底站
數據來源:SMTCC
對許多年輕人來說,地鐵最後一站,是他們落腳上海的第一站
住在這些地方,雖然通勤時間被拉長
但圖的就是有一個地鐵座位,加上價格便宜
舉兩個例子
9號線底站的曹路,到世紀大道只要半小時,到陸家嘴也只要40分鍾
但是租金卻便宜了不止一星半點
數據主要來源:鏈家,中介
還有11號線底站的花橋,到嘉定安亭只有3站的距離
二手房均價只要2萬/平出頭,而安亭還維持在4萬/平左右
這樣的房租、房價,聽起來確實讓人心動
實際上住在底站的生活是怎樣的呢?是否真的有這麽高的性價比?
我挑選了幾個樣本,實地探訪了一下——
01最有性價比的 9號線
9號線屬于絕對的剛需線,日均人流量僅次于1和2號線兩條大動脈
浦東的底站曹路,就是性價比的典型代表
以上數據爲二手房成交均價&新房成交均價,來源:兔博士
2021年以來,曹路的二手房均價都很平穩,今年還有所微跌
比起沿線金橋、金海路動辄每平5w+的均價
這裏堪稱浦東的“價格窪地”
而且交通非常方便,去金橋、張江、外高橋幾大浦東工業園區都不遠
還可以在1小時內直達徐家彙和漕河泾
等到金海路高架明年開通,曹路開車到陸家嘴最快只要半小時
除了有一定的價差和便利的交通外,這裏的配套也相當齊全
作爲動遷大居,曹路的居住群體非常密集
不僅有老土著、動遷戶,更有數量龐大的外地人
而且有一說一,動遷房的質量很不錯,從外圍看幾乎看不出和商品房的差別
很多是2020年後才交付,有獨立門頭,有電梯,甚至還有地下車庫
實拍圖
地鐵旁還有新房供應,89平三房的總價450萬左右
人多就自然吸引來了配套,曹路的教育、醫療、商業資源在全浦東範圍內看,相對還是比較豐富的
目前學校主要有顧路幼兒園、曹路打一小學、浦東複旦附中分校和浦東模範中學
醫療則有三甲醫院——長征醫院浦東新院,今年將投入使用
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同事小羊就租在曹路附近,她給我算了一筆經濟賬
一室一廳55平,房租只要3300元/月,加上水電網,兩個人平攤下來一個人也就1700元/月,自己做飯的話就更省錢了
不過,附近吃喝玩樂的地方不多,最近的只有恒越榮欣廣場,店的質量一般
好在不遠處顧唐路的商業發達,除了寶龍廣場,去年還開了超大體量15萬方+的招商花園城
從曹路開車過去只要15分鍾,地鐵就2站,想吃什麽、買什麽也都在外賣的配送範圍內,動動手指就可以了
而9號線另一端的底站松江南站,性價比可就沒這麽高了
盡管同在地鐵底站,但松江南站發展的並沒有周圍泗泾、松江新城等幾個板塊成熟
一出底站,就看到南站周圍大大小小的工地在施工
環顧四周都沒找到小區,地圖上搜索發現最近的還在幾公裏外
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松江南站北側的文化場館、酒店都在建設中,另一邊商業辦公綜合體的雛形也沒出來
可以說,醫療、教育、商業配套都不齊全
只有一些本地土著住在附近,加上還沒什麽新房供應,吸引來的人非常有限
難怪這幾年二手房的表現一般
以上數據爲二手房成交均價,來源:兔博士
02
傳統新城留不住年輕人
你有多久沒聽過美蘭湖了?
美蘭湖上一次火還是出現在脫口秀的段子裏
何廣智說自己剛來上海時,就住在這裏,一個月房租只要800塊
聽起來確實很便宜,美蘭湖除此之外還有什麽優點呢?
一時半會好像回答不出來
美蘭湖到靜安寺也要52分鍾的通勤距離,談不上多方便
以上數據爲二手房成交均價&新房成交均價,來源:兔博士
目前美蘭湖的二手房,要麽是年代久遠的老公房,要麽是品質相對較好的次新房,成交價格相差較大
再來看當初規劃的一系列配套
奧特萊斯、北歐風情街、皇冠假日酒店、國際會議中心、展覽中心……
如今都荒廢的差不多了,不少主題性建築看上去空空如也
部分街區還在改造招商中,也多是被用作溫泉場或者婚紗攝影工作室
只有小鎮一些餐飲店還開著,帶著做做周圍外賣生意
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目前美蘭湖的大部分希望都放在了TOD項目上
地鐵站門口貼滿了碩大的招商廣告
項目不僅有商場、寫字樓,還有住宅和配套的長租公寓,有望今年陸續投入使用
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說實話,美蘭湖發展的逐漸落寞,除了離市區確實比較遠之外,最主要的還是因爲缺乏有競爭力的産業支撐
這也是很多郊區板塊的通病,區域經濟始終發展受限
哪怕每年有源源不斷的大學生畢業,他們還是會用腳投票,離開這裏,去上海其他更有性價比的地區租房上班
03
“花橋正在變得越來越尴尬”
11號線從嘉定新城分成兩路,一路向西,最後三站在江蘇,底站就是花橋站
這個位于上海的西北門戶、距離上海人民廣場40km左右的蘇州城市,幾乎是離上海最近的環滬城市
和安亭比起來,花橋的房價確實有不小的誘惑力
不少人就是看中了這裏的性價比,選擇在這裏居住,跨城去上海工作
同事強哥就是其中之一,從自身住了幾年的感受來看,花橋和安亭沒什麽區別,大部分時候都感覺不到,這裏是到底是蘇州還是上海
雖然從居住環境上看,花橋確實沒有上海市中心的環境配套好
但和上海的大多數郊區相比,這裏的配套又稱得上齊全
不僅有步行街、小的商業體,還有分散在各小區的底商
學校和醫療資源也有蘇州方面托底
因此哪怕是遠在花橋新城的濱江裕花園也有不低的入住率
不過,強哥感歎道,自從去年6月,蘇州11號線接入上海11號線後
花橋作爲地鐵終點站的最大優勢就消失了
現在地鐵變得更加擠,只能硬生生一路站過去,通勤體驗非常差
加上現在上海買房政策越來越寬松,外環外基本都放開了
花橋租房和買房的性價比都大打折扣04
郊區中的郊區,談不上性價比
作爲上海最西邊的地鐵站
東方綠舟實在是太偏了,到虹橋火車站還要坐40多分鍾的地鐵
如果想從17號線換乘到2號線去上班,以中山公園爲例,那更是要坐上18站,可謂是長途跋涉
因此,這裏的二手房均價只有3w多,放在整個上海範圍都很低
以上數據爲二手房成交均價&新房成交均價,來源:兔博士
本身虹橋房租和市區相比就不貴
對一個在虹橋上班的人來說,不一定願意爲了房租便宜,就跑到東方綠舟來租房
而且,這裏的總體開發程度不高,基本沒什麽相關的配套
地鐵從青浦新城開始就都是純生態的綠樹、田地和小河
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東方綠舟出站就是一條大馬路,路上既有載貨的大卡車,也有外地來的長途大巴車
還有很多挂著蘇州車牌的小汽車
地鐵站背面是農田,有小攤販在叫賣自家産的水果,非常有鄉土氣息
這一片不僅看不到住宅樓,更看不到商場和辦公樓
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就拿東方綠舟和附近的青浦新城對比
青浦新城那裏發展更成熟,既有足夠的配套,生活體驗感強了很多
而且産業也跟上來了,有不錯的工作機會
就有不少年輕人選擇來到青浦新城上班、居住,基本的生活需求都可以滿足
不過,隨著華爲青浦基地的啓用,東方綠舟還將接通17號西延長線,會不會有可能吸引到一批打工人過來住呢?這就有待進一步的觀察
05
最早的1號線底站莘莊
性價比正在被抹平
作爲曆史最悠久的底站,莘莊可以說是一個有故事的同學
當初可是闵行區政府自掏腰包,才把1號線的底站從錦江樂園一路建到了莘莊
就此打響了“第一莊”的名號,最早吃到了地鐵紅利
自然而然,莘莊的成熟度排在了上海外環外區域的前列
人口衆多,配套也要啥有啥,一路推高了房租和房價
底站的性價比也就消失得差不多了
早在2016年,莘莊的房價就突破了7萬/平大關
標杆二手房金輝海上銘著,挂牌價更是一度高達8萬/平,比浦東中環的一些板塊還要高
不過,這幾年成交價格有所回落,目前在6萬/平左右
以上數據爲二手房成交均價&新房成交均價,來源:兔博士
再加上莘莊地鐵站超強的客流密度
即便發車間隔縮短成2分鍾一趟,早晚高峰實施限流的情況下,地鐵也很難一趟就擠上
作爲郊區的一大交通換乘中心
莘莊這幾年還在建造嘉闵線和交通樞紐鐵路大平台
前者可以直達虹橋樞紐,後者將打破南北廣場的隔離,提高板塊內部出行效率
另外,地鐵上蓋工程TODTOWN更是涵蓋了住宅、寫字樓、行政公館、酒店、商場五大業態
等到這些項目都建成後,對已經定居在這裏的人來說,莘莊的交通和配套還將更上一個台階
但對更看重性價比的剛需來說,這裏俨然已經是一幅“高攀不起”的模樣,很難選擇它作爲自己在上海的第一站
06
地鐵底站往往是一個城市的邊緣,也代表了地區的邊界
對選擇最後一站的人而言,地鐵可以說是除了公司和家之外,第三個重要的場所
在他們眼中,“遠大新”遠遠勝過“近小破”
而從性價比角度考慮,如何用更少的錢,換來相對不錯的生活品質
看起來,曹路這樣的底站算是不錯的選擇
除了有足夠便利的交通之外
還有人口基本盤,加上完善的配套,以及強大的資源兌現能力
能給浦東打工人帶來更舒服的居住體驗
但一些傳統新城、衛星城,太過偏遠的郊區,還有開發過度的板塊
盡管有地鐵這個硬件在,也不是萬能的
性價比還是在不斷降低
年輕人不一定願意用更長的通勤時間,不佳的通勤體驗
來換取稍微便宜了那麽一些的房價或租金
最終,在通勤便利性、租金、居住條件、周邊配套等多重因素綜合下,都會做出自己的選擇
以上爲正文,來自楚然