3月5日，兩會政府工作報告發布，相關房地産表述內容較多，充分說明政府對于房地産發展的重視和支持。
得注意的是，今年房地産部分的表述對比去年沒有再提“房住不炒”，而且明確了繼續滿足所有房企合理融資。
政府工作報告，關于房地産的內容如下：
第一，標本兼治化解房地産、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。
第二，優化房地産政策，對不同所有制房地産企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地産市場平穩健康發展。
第三，適應新型城鎮化發展趨勢和房地産市場供求關系變化，加快構建房地産發展新模式。加大保障性住房建設和供給。
第四：穩步實施城市更新行動，推進 ‘平急兩用’公共基礎設施建設和城中村改造。完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
對于此次會議內容，一萬間挑一些重點內容給大家簡單解讀一下。
01房地産表述的總體定位此次關于房地産的表述，是放在“更好統籌發展和安全,有效防範化解重點領域風險”的框架下進行的。
這表明，2024年房地産要統籌做好發展和安全兩手抓的工作。
相比于之前，去年房地産的主要目標是保交樓，今年更多是關注風險，甚至防範房地産的風險。因爲房地産背後是金融系統，是地方財政。
房地産不穩住，經濟也很難企穩。所以一萬間認爲，只要樓市沒有起色，政策就會不斷出，而且越到最後越重磅。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進認爲，這體現了“以進促穩”的工作導向。
客觀來看，房地産風險依然較大，相較于此前的發展長效機制、管理長效機制，此次提及“健全風險防控長效機制”，意味著今年防範化解房地産風險會有大招，且有一些制度性方面的突破和創新。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲：
“房地産領域的風險點有可能波及全行業和穩健經營的企業。”
“必須將一個個風險點，特別是房企債務違約風險有序處置，包括企業自救、債務重組、收並購、破産清算等，避免風險無序蔓延導致爆發系統性風險。”
因此，我們也可以樂觀地預估，今年的樓市下半年會比上半年好，形成前低後高的走勢。
02今年對于房地産的“新思路”“適應新型城鎮化發展趨勢和房地産市場供求關系變化”
這句話首次在政府工作報告中被提出，什麽意思呢？
過去新型城鎮化的概念，從農民進城+城市建設，而此次搭建了“新型城鎮化-房地産市場供求關系”的概念。
意味著新型城鎮化是房地産發展的關鍵點。
在去年（2023年）國家統計局副局長盛來運表示，我國的常住人口城鎮化率爲65.2%，戶籍人口城鎮化率僅爲47.7%。所以，無論從數量還是從質量來看，城鎮化都有較大的提升空間。
一萬間認爲，這是從需求端拉動房地産的發展規模。（沒有需求創造需求，而推進城鎮化就是創造的需求）
那麽怎麽推進城鎮化？
把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善‘人地錢’挂鈎政策，讓有意願的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。
這就是此次會議提及的四項抓手，即戶籍制度改革、縣域經濟發展、城市群建設、城市更新等。
從這個角度看，今年城鎮化工作基礎是非常牢固的，也有助于我們增強城鎮化發展的信心，對推進城鎮化發展指明了發展方向。
而這個方向，就涉及到此次會議提到的“完善商品房相關基礎性制度”。
完善商品房相關基礎性制度，簡單來說，就是市政設施短板補充（醫療、教育，平急兩用設施等），片區的人居環境、房屋質量把控等（城市更新），同時，推進保障房建設，讓新市民有體面的住所，迅速紮根城市。
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深入實施新型城鎮化戰略行動，促進各類要素雙向流動，形成城鄉融合發展新格局。
這樣在推進城鎮化的過程中，圍繞居住和住房的消費就會旺盛起來。
在市場下行期，這樣的改造模式能部分替代市場下行，提振就業+消費。
而且隨著城鎮化推進+因城施策，在樓市調控上，地方有了更大的自主權。（今年1月份，住建部已明確將房地産政策的調控權下放給地方政府。）
“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”
在這個提法之前，我們看到更多的表達是：滿足居民剛性住房需求和改善性住房需求。
這次多了三個字：多樣化。
”多樣化改善性住房需求”怎麽理解？
簡單來說，就是重視並且滿足高端改善需求，讓有條件的居民住上好房子。
之前的政策，是“打擊”高端改善性住宅，如““限墅令”。
這個政策直到直到2023年9月才解除，同時間，自然資源部還宣布，建議取消土地拍賣中的地價限制。
這兩個政策的解除味著新房限價將會隨之取消。市場重新回到充分市場化的狀態，優質地塊可以通過開發高品質産品來兌現其價值，房企不用擔心地拿貴了。
改善購房者也不用因爲政策等原因，不敢買豪宅。
而這個方向，就跟之前的“新房改”不謀而合，“剛需有保障房，改善有商品房”。
（滿足居民剛性住房需求，可以加大建設安居房、共有産權房，人才房這類型的保障房性住房。）
03爲什麽不提“房住不炒”李宇嘉認爲，當前投資需求已經退潮，各地已開始鼓勵提升房地産交易活躍度，再提房住不炒的意義不大。
大家記得去年年底，全國住房和城鄉建設工作會議提到的一個詞嗎？先立後破！
一萬間在去年的解讀中，就說過：要“當經濟企穩後，再破解“中國經濟不能再過度依賴房地産”的局面。”
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04總結從今年政府工作報告可以看出，2024年房地産的目標就兩個，一個是維穩，一個是加速新制度建設。
未來房地産市場走勢依然要看政策，我們可以一起期待一下，2024年一線城市會出台什麽重磅政策。
同時，一萬間建議大家，如果要買房的話，盡量在上半年入手。
參考香港“撤辣”，樓市熱度一下子飙升，議價空間取消，還要排隊登記買房。
雖然深圳不會像香港一樣一下子完全放開限制，但是肯定會逐步出台重磅政策，一步步刺激樓市上升，直至企穩。
那時候買房，上車成本肯定會增加。
附：
