文|潘永堂
房地産市場化發展40余年
産品革命平均每10年發生一次
到如今，已有四次叠代。
在最近這次叠代中，一種“新型産品”悄然火遍全國。
即在樓市下行的2023年、2024年，被稱爲“中國第五大發明”、號稱“把別墅搬上天空”的“第四代住宅”，竟然好似一夜之間，在全國各地閃電落地，甚至局部批量大爆發！
2017年，全國首個“第四代生態住房”——成都七一城市森林花園驚豔亮相，引來住建部專家團隊考察並給出肯定。
2022年，福州，作爲全國第四代住宅首批試點城市，率先推出首個第四代住宅，隨後的2023年，共有11個第四代住宅陸續在福州亮相。
2023年，西安，迎來第四代住宅“爆發元年”，陸續30多個第四代住宅面市，不僅豪宅采用，就連普通産品也在嘗試；不僅西安主城區廣泛落地，就連近郊西鹹新區也在試水。
2023年12月，廈門單次新出讓土地中，共有7塊被允許建造第四代住宅；
2024年，重慶，也將迎來10多個第四代住宅面市，2024年將是重慶第四代住宅的“爆發元年”。
2024年3月，安徽省首個第四代住宅“蕪湖偉星翡翠森林”，最近也宣稱即將震撼上市！截止2024年1月，全國已有24個省份上線第四代住宅！第四代住宅，終于爆了！
Part1 全國火爆，只是時間問題新物種，大多在爭議中叠代前行。
盡管四代住宅在地産圈存有爭議，盡管國家至今還沒有出台第四代建築規範，盡管全國各地更多是1~2個項目在試點……但不用爭議的是，衆多城市、衆多頭部標杆房企都用實際行動在積極試點，甚至批量推行。
眼下按照這個態勢，第四代住宅在全國全面火爆，或許只是時間問題。
憑什麽這麽判斷？
核心在于一個新産品從概念提出，到真正成爲市場化産品落地，它需要解決三大考驗。
其一、政策允許；
其二、消費者認可且能用腳投票；
其三、開發商看好且勇敢投入。
而眼下這三個考驗，基本都通關了。
通關1：各地政府允許，甚至鼓勵。
一方面，在碳中和、碳排放、綠色生態、節能減排、科技創新等大局要求下，地方政府都開始倡導、鼓勵第四代住宅落地。另一方面，現階段全國都在“救市”，而救市導向國家當下更多放權給地方政府，強調各地“因地制宜、因城施策”。
得益于各地政策逐步放開，讓第四代住宅在各地開始獲得落地機會。
事實上，從全國首個第四代住宅進程來看
2017年全國第一個第四代住宅項目成都“七一國際廣場”開始對外接待客戶；隨後2018年，該四代住宅樣板房正式開放，轟動全國；2019年1月，國家住房和城鄉建設部專家團隊對該項目全面考察，最終發表肯定意見。2021年中國工程標准化協會正式發布《T∕CECS 855-2021 城市森林花園住宅設計標准》。
這意味著，全國首個第四代住宅已經完成從“概念到項目實施再到政策認可”的完整閉環。
而從當下各地政府看，一線城市還是很少有第四代住宅面市，但省會二線城市西安、福州、廈門、重慶、濟南、天津等已在政策上提倡，並陸續在市場上落地，而各地三線城市試點名單也在持續增加。這背後也可能因爲二、三線樓市相對低迷，試點積極性更高！
第四代住宅示意圖
通關2：“好房子”有好市場，四代住宅讓消費者動心。
眼下社會各界都在呼籲好房子。
2024年3月，住房和城鄉建設部部長倪虹強調：“誰能爲群衆建設好房子，誰就有未來。”
“區別于傳統的房子，第四代住宅又稱“庭院大平層”，戶戶都有私家庭院，可以賞月種花，養鳥遛狗，人與自然和諧共生。加上疫情封閉3年，消費者對人居親近自然、對大院子的心理訴求，普遍更強烈了！
當然，四代住宅得房率100%甚至更高，也讓消費者獲得感更強！
通關3：頭部開發商持續看好且投入
開發商願意大投入的前提在于——産品有賣點，市場有銷量。
首先，眼下房企産品同質化嚴重，作爲第四代住宅能夠形成鮮明差異化賣點，甚至高去化；
其次，第四代住宅屬于改善型住房，而眼下房地産市場成交的主力軍也正是改善型住房，同時，這一輪下行市場中140平米~180平米以及更大面積的大戶型豪宅産品市場表現出來的韌性、抗跌性普遍要強一些。
最後，相對剛需戶型成本投入有限，改善型産品面積大，品質高，因此房企投入的建安成本會更高，這也更合適第四代住宅發揮。
特別值得點贊的是，第四代住宅一經推出，就走出了“獨立行情”。比如福州第一批四代住宅批量上市後，大多實現了“既賣得貴，又賣得快”的魚和熊掌兼得。
福州首個第四代住宅建發缦雲首開去化超8成，短短3個多月就幾乎清盤。
福州國貿天琴灣超200平米的頂豪，開盤5.5萬/平米，如此高售價開盤1個月內售罄；
建發璞雲精裝備案價5萬+/平米，開盤4天熱銷後僅剩18套；
國貿天琴湖更是在開盤3.5萬/平，如今還逆勢上漲到3.8萬/平米，應該說在當下樓市下行走勢下房價還能低開高走，這勢必離不開第四代住宅項目的功勞。
眼下，頭部房企們很積極——保利地産、龍湖地産、國貿地産、建發地産、偉星地産、招商地産、中建地産等一大批頭部央國企和優秀民營房企都在大力試水第四代住宅！
當然，老潘也須提醒的是，大多第四代住宅還未進入交付和入住階段，未來一旦過了交付和入住評價，打通最後一關後，第四代住宅發展，或將進一步提速。
Part2 爲何是蕪湖？應該說，雖然各地都在陸續允許嘗試第四代住宅，局部也有批量大爆發，但全局看，在全國666個地級市中，大部分地區還是沒有展開試點！
眼下，蕪湖，作爲安徽第一個試點建設“第四代住宅”項目的城市，(備注：安徽省第一個土拍公示要求試行第四代住宅）率先在政策層面支持推出立體生態住宅地塊，核心領導更是親自主抓第四代住宅地塊規劃方案，而在具體土地出讓和産品規劃方面，蕪湖也給予了足夠的支持和誠意，但同時也給出了高標准、嚴要求。
其一，爲何是蕪湖？
不可小觑蕪湖。
蕪湖是安徽省第二大城市，2023年GDP高達4800億，2027年力爭實現8000億，進入長三角20強。
不僅如此，蕪湖房地産競爭激烈，以偉星爲龍頭的衆多百強開發商長期對標國內一線標杆産品，將蕪湖樓市産品帶入“高品質、強創新、極致內卷”的白炙化競爭狀態。
其二，從城市特征、發展規劃出發，開放、前瞻的蕪湖，將蕪湖政務核心位置地塊給到第四代住宅試點，這很有誠意。
該地塊處于蕪湖中江大道與北京中路交彙點，可謂城市級雙軸交彙的黃金中心。
一條北京路，半部蕪湖史；
一條中江大道，書寫新時代蕪湖夢。
雙中心交彙，顯然，蕪湖拿出了滿滿的“地段”誠意！
地塊區位示意圖（點開放大查看）
第二個誠意是近50平米的空中花園不計容，全贈送！
即試點四代住宅空中花園不納入容積率、建築面積、産權面積和建築密度計算，且不受陽台戶控指標及建築面寬要求限制。
要知道，該公示單個空中花園面積要求不小于28平米，不大于50平米，這相當于爲消費者贈送了
20%左右面積！
而就在隔壁西南某省會城市剛出的政策是——對兩層通高的陽台面積優惠，按20%計入容積率。
其三，誠意之外是“高標准，嚴要求”。
該地塊空中花園綠化面積必須大于60%，平均覆土深度≥0.5m，最低深度≥0.35m，而且綠化景觀要統一設計，竣工後實行統一物業管理和維護，嚴禁不按規定使用或私自改變。
這也意味著對房企投資和物業都提出更高的要求，比如後期物業管理服務能否365天如一日去管理、呵護社區每一戶的綠色植物和空中家園。
事實上，過來人中國著名建築大師王澍也感歎：
“談到院落植物養護，到底是開發商養護院落的植物種植，還是留給住戶自己種植？這是個問題。最後出于效果和情懷的考慮，該杭州開發商決定統一種植，但一年以後，物業維護的大部分植物都死掉了，最後反而只有住戶自己通過喜好種植的植物一直活了下來。”
這個故事也意味著，沒有一定實力的開發商物業，超大空中花園植物養護問題，將是未來入住後的一個重要考驗。
Part3 何爲第四代住宅？第四代住宅核心在“第四代”這3字上。
如果將住宅代際分類，第一代是茅草房，第二大是磚瓦房，第三代是城市電梯房；
第四代通俗說是空中“庭院房”，或“立體生態住宅”。
全球看，被譽爲花園城市的新加坡，“第四代住宅、綠色建築”非常普遍。
第四代到底有啥不同？其實三代PK下四代，一下就鮮明了。
第三代“城市電梯房”，被诟病爲城市“鳥籠式”住宅。
即住房被大面積鋼筋、水泥牆體所包裹，人與大自然完全隔離，人們只有通過狹窄的窗戶才能看到外面世界，也只有打開窗戶才能呼吸到一丁點新鮮空氣。
第四代住宅進行了革命性改造，堪稱所有住宅品類的“集大成者”。即它融合了“四合院、空中花園、胡同街巷以及電梯房”的全部優勢于一身，使得高層住房也能在居住效果上，如同一座“空中花園別墅”。
事實上，第四代住宅提出者清華大學建築設計院認爲：理論上，第四代住宅至少包含4個模塊：
1、家家戶戶有私家庭院，且並非擴大陽台那麽簡單，需要綠植養護整套系統。
2、每層都有寬綽的空中街巷和公共活動區域；
3、空中也有“公共立體園林”；
4、得有空中停車場，即使在高層，每層都得有。
顯然，理論意義的第四代住宅很難全模塊落地，但把別墅庭院搬到天空，使得高層也能享受30平米~50平米的超級大庭院，在家就能享受綠色植物環繞的“春天感”、“森林感”，這種改良後的第四代住宅，開始成爲各地樓市的市場“落地版”。
不要小看這個“超級庭院”的價值。
一則它能滿足城市居民“回歸自然、親近自然”的樸素願望；
二則庭院、院子是中國人數千年人居情懷的寄托，承襲“天人合一”的中國文化，院子是這種文化在建築上的體現。中國人將院子看成是人與天地、人與自然協同共生的最佳場所。數千年來，中國大戶人家總會打造高牆深院，堆山疊石，庭院理水，形成私家園林。而小戶人家面積再小，也總要種植幾棵翠竹或芭蕉，充分表現與自然的交融。
一句話，每個中國人的內心，都住著一個院子！
我想有個院子，面朝大海，春暖花開
事實上，第四代住宅也非中國首創，全球第四代建築早已流行10多年了。
類似在歐洲、澳洲、亞洲等文化水平較高，或旅遊業發達的國家早就誕生了“第四代建築”。
比如2014年全球首個垂直森林即意大利米蘭的雙塔公寓驚豔亮相，比如設計鬼才打造的新加坡“空中伊甸園”，比如浪漫巴黎的 “白之森林”。比如全世界爭相對標學習的花園城市新加坡，整個國家就是“空中花園城的全球標杆”。
面向未來，新加坡更是表示：到2030年實現80%的建築爲綠色建築。
意大利米蘭全球首個垂直森林
第四代建築，不是結束，而是開始！
展望未來，探索第四代住宅，有更深遠的意義。
它不僅能創造一種獨特空中極致“墅感”的品質生活方式，也能對枯燥的城市建築立面進行綠色蔥蔥、生意盎然的“二次裝飾”，更重要的是第四代住宅所開啓的持續建築探索，會引發建築結構、建築與自然融合等更大膽的突圍和變革，這勢必促進建築和人居走向更多可能。
極具未來感的住宅暢想
Part4 安徽首個四代住宅，長什麽樣？安徽首個第四代住宅的操盤手是偉星房産！
這是一家低調卻極具特色的民營房企。三個數據足以見證他的實力。
紮根蕪湖25年，
占據蕪湖高端住宅80%，
整個蕪湖市占率長期在30%到50%。
那麽這樣一家蕪湖高端專業戶，打造的安徽首個第四代住宅又如何了？
亮點1 住在森林裏：社區觀感就是一個“垂直綠化森林”高端住宅，往往返璞歸真。誠如其名，“翡翠森林”在産品設計上，從社區外觀平視就是一座座垂直綠化森林，好比一片“翡翠”森林。以至于業主入住後的回家路，不再是撲面而來的鳥籠建築，而是春意盎然，返璞歸真的翡翠森林！
傳統住宅立面，大多都是方方正正的暗色系建築立面，如同一棟棟盒子豎立在城市各個街區，但第四代住宅的立面卻是被綠植包裹，同時，立面富有層次感，如同一座會“呼吸”的綠色建築，呈現出蕪湖少有的“生態顔值”建築立面。
一個很有未來感的垂直綠色森林（翡翠森林效果圖過程稿）
對此，偉星如何用心設計了？
首先，偉星立足宗地長方形優勢，單體采取“全點樓”布局（規劃14棟全是20-25層“等高”住宅），並特意用“錯棟布局”將垂直綠化最大化展示。這樣的好處是一方面所有東西側的空中花園，視野不彼此遮擋；另一方面，錯開布局，社區整體綠色單體更能形成視野疊加，形成更有沖擊力的“城市綠色天際線”。
單體“錯棟布局”，將垂直綠化最大化展示
其次，建築外立面結合時尚流體美學，局部采用弧形元素，給人以流暢，現代之感，強調橫向線條，配以重點部位的出彩處理，使建築立面達到構圖上的均衡，最終讓翡翠森林能以全新建築形象營造現代綠色生態社區氣質。
翡翠森林外立面效果圖過程稿
消費者對第四代住宅庭院的評價，堪稱“愛恨交加”。
愛不用再講，恨主要有兩點：
其一，擔心采光不足，畢竟露台出去這麽一大塊層板壓著下層窗戶，對室內房間整體采光會有減弱；其二，擔憂私密隱私，尤其擔憂上一層戶主可以通過凸出的庭院看到下一層戶主的日常生活！
偉星如何讓采光無憂，隱私無憂？
首先，偉星將“36~49”平米的超大空中花園特別的設置在建築主體的“東、西”兩側，即兩邊端頭位置，並采取奇偶交叉錯落設置。
采光無憂（翡翠森林效果圖過程稿）
這種設計的好處在于，既能滿足室內空間的絕對隱私，又能滿足每層室內空間的日常采光。而整個南北向則形成戶型的“超長景觀面寬”，比如320平米戶型面寬竟然長達27米。
東西兩側分布（翡翠森林效果圖過程稿）
其次，土拍要求空中花園層高大于5.6米，偉星將其提升到約6.2米。這樣既能增加太陽光斜射的照射面積，采光面更大，又能形成因花園層高提高，所帶來的更奢闊空間感。
其三、東西兩側奇偶空中花園的設計，隱私問題主要就體現在2個場景。
一則奇偶層兩個花園的對視規避，二則上層陽台與下層空中花園的對視規避。對此，偉星一一解決。
首先，針對奇偶層兩個空中花園對視規避，偉星一方面采用“封閉式”的“隔牆”，將東西同側的奇偶空中花園進行了阻斷，應該說減少了85%的對視，而剩余15%的隱私視線，偉星通過“高度超過正常人高度”的“喬木”，再次進行視野屏蔽。
高顔值隔牆，阻斷了奇偶層兩大空中花園的對視
翡翠森林效果圖過程稿
其次，針對偶數層空中花園與上一層“奇數層”客廳的室外陽台的對視規避問題，偉星特地在陽台側面設置了高顔值的“磨砂玻璃擋板”！
自此，翡翠森林空中花園所帶來的隱私擔憂，完美解決！
亮點3奢闊50平空中庭院：第二客廳，你的生活新主場庭院，是中國人的心靈花園，
院子是中國人安頓生命、安頓家屬和安頓精神的場所。
今天，偉星把只有別墅才擁有的庭院，把中國人的心靈花園，搬到了天空之上。
近50平米的闊綽空中庭院，彰顯出一種奢闊且又自然的生活態度，在這一方天地，你完全可以你的庭院，你做主，享受庭院帶來的惬意生活。
你可以種樹、種花、種菜，享受自然田園樂趣。
你可以遛狗、撸貓，享受人與寵物的親近與解壓；
你可以“一杯茶、一本書、一個周末下午”，享受靜生活！
你可以動起來，來一場說跑就跑，酣暢淋漓的有氧運動
你甚至可以夜晚，搭個帳篷與小孩體驗空中露營的滋味
你的庭院，你做主
終究，擁有一方自己的院子，讓你的生活暢遊在詩中！
庭院露營：小孩在家也可以露營（網絡示意圖）
翡翠森林戶型圖過程稿
對此，偉星房産這一次大手筆將空中花園全部置于建築東西兩側，進而形成超扁平、超大南北向觀景面寬。
比如320平米戶型南向觀景面寬超27米，這樣超扁平化設計做法，讓每戶的“室外景觀”可視面最大化。
同時，偉星將室內客餐廳、廚房與室外陽台、空中花園實行LDKBG一體化設計，讓各個功能空間無界共融，公區面積瞬間被極致融合拉升，最終展現出大宅的極致奢闊舒適感。
相比之下，傳統戶型設計主流的都是以電視爲中心的客廳，而且LDKB都相對割裂、沒有形成一體化，而第四代住宅LDKBG一體化融合是未來理想住房的新趨勢。
所謂LDKBG一體化設計，即將客廳(Livingroom)、餐廳 (Diningroom)、廚房(Kitchen)、陽台(Balcony)、花園（Garden）進行整合形成開放式一體化融合空間，這樣的好處是可以最大化滿足人與人、人與自然的互動，而且讓戶型具有更豐富活動的可能性，比如可以在party模式、運動模式、農場模式、娛樂模式等中自由切換，最大程度放大“空中庭院”的優勢。同時，因爲超多功能空間無界融合在一起後，身在其中的空間視野的大尺度感會更大氣、更震撼。
LDKBG一體化設計示意圖
事實上，空中花園就好比是室外的“第二客廳”，而采取LDKBG一體化設計，就實現了內客廳和外客廳（第二客廳）、室外陽台三者的貫通，整個客廳空間就有了自由無界的延展性。三者貫通之後，讓業主擁有了大量的半室外空間，這大大的提升了人與自然的交互性，也大大提升了居住空間的舒適性。
以翡翠森林偶數層戶型爲例
鏈接客廳與室外花園庭院、室外陽台就是兩大扇落地的超大玻璃門。因此，業主即使坐在室內客廳，就能直接將花園庭院的“四季美景”盡收眼底，也可以將陽台美景在室內無限擴張，最終讓空中花園和陽台景觀價值最大化彰顯！
翡翠森林效果圖過程稿
亮點5花園無後顧無憂：空中花園的專業養護方案在台灣物業圈有一條金句：“好房子，是養出來的。”這個養，核心靠的是物業公司持之以恒的極致專業化服務。
應該說，國內市場化，IPO化、口碑一般的物業公司很常見，但真正服務專業、響應度滿意度高，口碑一流的物業公司還是欠缺，而且從經營角度看，物業公司很難盈利，大多還是靠地産補貼物業的模式，這也意味著高品質服務難以提供，或難以維持。
這個問題在第四代住宅體現的最爲鮮明。
其一，作爲全中國第一個第四代住宅成都七一國際廣場爲何業主實際入住後，各種問題和投訴也隨之而來，比如空中庭院植物瘋長，缺乏修建而淩亂不堪，同時招引大量蚊蟲。
其二、爲何國內房地産40多年發展卻很難見到新加坡或者米蘭垂直森林那樣的生態建築立面？深層次原因是我們房地産還處于銷售階段，而發達國家已進入運營服務型階段，而且物業服務收費高度市場化，收費大概5~10倍于國內物業收費水平，這也意味著在發達國家的生態住宅、第四代建築能夠得到專業化養護。
在蕪湖，偉星房産可以稱得上豪宅專家，而偉星物業則是服務豪宅的專家。
這一次針對空中花園種植和維護，偉星物業也提出一系列全套服務方案。
比如整個空中花園植被選擇喬木、灌木和綠草，並精選適合本地化生長，生長高度不太高，容易養護的喬木，而且爲了滿足業主對喬木的個性偏愛需求，偉星正在研究能否提供兩種不同的喬木供業主做選擇。
同樣在花園養護，偉星也針對性提出“專業養護方案”。
該養護方案主要內容涉及植物澆水、修剪、扶芽、扶正補苗、施肥、病蟲害防治等一條龍的專業化服務。比如澆水也是個專業活，偉星物業采用智能澆灌控制系統，按照“見幹見濕、甯幹不濕、不幹不澆、澆著澆透”爲原則進行澆水。
比如專業植物修剪要做到促控生長，培養樹形，減少傷害，枝葉旺盛，使之有較高的欣賞美學價值。
而且花園提前配置了自動灌溉系統，涵蓋滲灌和噴灌兩種方式，既智能又便捷。
同時針對蚊蟲衆多，專門配置了滅蚊燈，有效去除蚊蟲！
空中花園養護方案，考驗偉星物業服務的專業性，更考驗物業服務的初心，後者才是最難的。
在如今物業公司批量上市IPO的背景下，偉星物業的初心很純粹。
其一、偉星物業暫不上市、也沒有對其他房企提供物業服務，也因此，只爲偉星房産服務的偉星物業，不至于因爲上市規模過度擴張而導致服務品質下降。
其二，物業服務這個産業，偉星房産將其定位于服務力戰略的重要支撐，而且最核心的考核指標無其他，就是客戶的滿意度，這是偉星物業人的最高KPI。
其三，偉星物業強調長期主義，強調做久，這也帶來在偉星深耕蕪湖交付10年、20年以上的小區依舊整潔如新。
偉星物業服務在蕪湖已經成爲一塊金字招牌，以至于在蕪湖流行一句上頭的話：“一生總要體驗一次偉星物業，住偉星的小區會上瘾。”
亮點6 千金買房，萬金買鄰偉星將翡翠森林産品規劃“有且只有”3大戶型，即建築面積約320平米，200平米，143平米，真正的大宅大院，純正的高端豪宅，這種定位及檔次在整個蕪湖都是遙遙領先的。這也意味著未來項目居住人群，都是蕪湖高端圈層的存在。千金買房，萬金買鄰。
今天的城市奢宅，不僅是一套房子，更是一張高端社交名片。
正如斯坦福一個研究報告強調：“一個人賺的財富有12.5%來自見識，87.5%來自圈層關系”，而買入豪宅，不僅是選擇一個高品質住所，而是高端奢華生活方式的體驗，更是對人脈資源圈層的選擇、對高級社交資源的占有。
而翡翠森林整體632套的稀缺奢宅，是蕪湖未來10年難以再有的中心豪宅産品。
這意味著，在蕪湖373萬人中， 只有632位業主能進入蕪湖這個“翡翠”高端圈層。
小結市場長期下行調整時，往往也是創新産品誕生時！
老潘不敢說第四代住宅，就是房地産下一輪産品叠代升級的主流方向，但第四代住宅卻爲眼下房地産産品創新突圍，撕開了一個口子！
樓市的15個預測
房地産調整期將3~5年
房地産已明顯超跌
代建三強PK：綠管做大，華潤做活，金地做優
2024年房地産還將“回調”
融創，憑什麽成“化債模範生”？
華潤置地PK中海地産
