文|李奕和
4月18日，中建集團黨組副書記、總經理文兵，出席在深圳市集中連片區域招商推介大會現場。
六天前，54歲的他，上任中建集團總經理。
4月12日，中國建築集團有限公司（以下簡稱“中建集團”）召開領導班子（擴大）會議。文兵任中建集團董事、總經理、黨組副書記；免去張兆祥的中建集團董事、總經理、黨組副書記職務。
此次調整，是中建集團近段時間以來人事調整的動作之一。
而在去年9月，原華潤置地總裁吳秉琪，被調任中建集團黨組成員、副總經理。在中國建築4月19日的年度業績會上，吳秉琪以中國建築副總裁、總法律顧問、首席合規官的職務出席。
頻繁的人事任免，伴隨著中建集團所面臨行業環境的激蕩變化。
近幾年行業下行，但中建集團旗下除中海地産外，中建地産的影響力也逐漸顯現，各工程局在全國跑馬圈地，銷售規模日漸高漲。
2023年，中海地産合約銷售額2670億元，中建地産合約銷售額1844億元，分別逆市增長4.9%、25.3%。長時間以來，中海地産以及中建各工程局的地産業務多被單獨拆分來看，但如今從中國建築整體年報看，在中海地産、中建地産兩大品牌的共同助力下，中國建築全年實現4514億元的地産銷售規模.已然成爲全國最大的發展商。當然，行業的周期性影響在中建集團身上同樣有所顯現。與衆多地産開發企業一樣，毛利率走低，盈利水平下滑以及低迷行情下的資産減值損失等，也是中建集團在地産業務上不得不直面的問題。今年一季度，中國建築披露的經營情況顯示，其合約銷售額778億元，合約銷售面積263萬平方米，分別下降了30.8%、48.0%。
part1 最大“地産商”
2023年中國建築新簽合同額4.32萬億，同比增長10.8%；
營業收入2.27萬億元，同比增長10.2%；
實現歸屬上市公司股東淨利潤542.6億，同比增長6.5%。
具體而言
房建業務新簽合同額2.7萬億，營業收入1.4萬億；
基建業務新簽合同額1.2萬億，營業收入5566億；
房地産業務合約銷售4514億，營業收入3088億；
勘察設計業務新簽合同148億，營業收入117億；
境外業務新簽合同額1860億，營業收入1158億。
中國建築年報中表示，2024年力爭新簽合同超過4.5萬億、營業收入超過2.4萬億。
多年發展，中國建築旗下形成了中海地産和中建地産兩大房地産品牌。
其中
中海地産是該公司下屬中國海外集團房地産業務的品牌統稱。
而中建地産是各局院地産業務所使用的品牌，主要業務圍繞一、二線城市，開展地産開發、城市更新、資産運營、綜合服務等四大板塊業務。
近幾年裏，中建各工程局在全國跑馬圈地，紛紛獨立地産品牌如
中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建壹品（中建三局）、中建信和（中建五局）、中建東孚（中建八局）等擴張房地産業務。
中建地産銷售規模日漸高漲，在地産行業的影響力也逐漸顯現。
2020-2023年，中建地産分別實現銷售金額
1327億、1238億、1472億、1844億
除了2021年有短暫下滑，其余兩年均保持較高的增長。
2023年，中建地産全年實現合約銷售1844億，逆市下同比增長達到25.3%。而中海地産實現合約銷售2670億元，也僅增長了4.9%。兩大地産品牌的合力之下，中建集團全年實現4514億元的地産銷售規模。
這個數字，比去年行業排名第一、銷售簽約額4222億元的保利發展還要高出292億元。
克而瑞披露的數據顯示，2023年
中建東孚296.5億元權益銷售，排名38位；
中建壹品權益銷售243.8億元，排在44位；
中建玖合權益銷售162.6億元，排名64位；
中建智地權益銷售148.1億元，排名69位；
中建信和權益銷售115.5億元，排名87位。
均保持在百強以內。
規模急速擴張背後，是前期土地儲備的有力加持。
2023年，中國建築土地儲備8523萬平方米，新增土地儲備1310萬平方米，總購地金額2127.1億。
當中，中建地産新購置土地59宗，新增土地儲備546萬平米，購地金額785億元。
2021、2022、2023年，中建地産新增的土地儲備分別爲667萬平方米、750萬平方米、546萬平方米。中海地産三年的新增土儲1165萬平方米、739萬平方米、764萬平方米。
中建地産2022年的新增土儲甚至超過了中海地産。
對于兩大地産品牌，中國建築管理層表示：“中海地産將聚焦于確定性相對較強的核心城市的核心地段，以及優質的改善型項目；局院地産將推進“農民工納入保障性住房體系”、“城中村改造”、“銀發經濟”三大課題研究，積極推動相關優質項目落地，開拓投資新領域、打造增長新亮點。”
part 2 毛利下滑
值得關注的是，中建系規模突進的近段時間，房地産仍未築底，行業毛利率呈現持續下降趨勢，中國建築的地産業務也不例外。
2023年，中國建築的整體毛利率爲9.8%.
具體而言，其三大業務房建、基建、房地産開發的毛利率爲7.3%、9.8%、18.2%，分別降了0.7、0.6、0.8個百分點。
2021-2023年，中國建築的整體毛利率分別爲11.3%、105%、9.8%，2022、2023年連續兩年有所下降。
期間房地産業務毛利率從21.1%下降至19%，再下降至如今的18.2%。
市場持續低迷，中國建築在過去一年對相關資産作了減值准備。
其對截至2023年12月31日合並財務報表範圍內的各類資産進行了全面清查和減值測試，2023年，累計計提減值准備合計143億。
具體而言，計提應收款項減值准備85.96億元，計提存貨跌價准備24.58億元，計提合同資産減值准備26.05億元，計提其他資産減值准備6.43億元。這導致其合並財務報表信用減值損失增加85.96億元，資産減值損失增加57.06億元，該公司合並財務報表利潤總額減少143.02億元。
年報顯示，中國建築的實際應收賬3029.83億，但對452.85億元的應收賬款作了壞賬准備。僅應收賬款壞賬准備一項，同比2022年增加了19.38%。
中建各工程局曾多次因被拖欠工程款而發起訴訟。
今年2月、4月，中建二局、中建四局分別起訴方圓地産、要求支付拖欠的工程款8023萬元以及1300萬元。
part 3 債務增長與拿地凶猛
中國建築隨著各業務的擴張，債務規模也有所增長。
截至2023年末，中國建築全公司帶息負債總額7911億，較年初增長。
主要由于該公司訂單量增長，與之相匹配融資增多。
數據顯示，該公司2023年短期借款1243.52億，同比增長了59.11%。一年內到期的非流動負債1278.73億元，同比也增長了8.2%。
總負債增加，中國建築期末的資産負債率增加0.4個百分點至74.8%。
但是，以上這些因素似乎沒有減緩中建系在地産業務上的擴張步伐，旗下各工程局24年仍不斷在各地土拍市場攻城略地。
1月，中建信和（中建五局）在北京2024年首拍以38.53億搖中豐台區大瓦窯L42地塊。同月，中建三局&白雲城投超68億元摘得廣州白雲黃邊村舊改項目。
2月，中建壹品（中建三局）在北京、深圳土地市場超百億拿地；
3月，中建八局以26.57億元競得上海寶山顧村鎮地塊。同月，中建六局&中建絲路以22.8億競得西安幸福林帶178畝土地。
2024年一季度經營簡報顯示，中國建築1-3月新購置土地儲備162萬平米。
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