銀行與房地産，或許已經走上分道揚镳的道路。

進入2024年以來，隨著降息降准等組合政策的不斷施行，銀行股漲勢一片良好。截至4月25日收盤，更是以15.9%的年內漲幅，一舉超越電器、石化、煤炭等熱門行業，高居行業排名第一。

而與銀行緊密相連的房地産行業，卻在同一時期，以20.3%的年內最高跌幅，位列行業排名倒數第一。

曾經“同進退”的兩大行業，爲何會走向兩個極端？

銀行和房地産的關系，從最初階段就很是複雜。

對于房地産行業而言，銀行不僅是建造過程中，施工、用料等方面的核心貸款來源，在銷售過程中，也同樣在房貸上起到極爲關鍵的作用。甚至可以說，沒有銀行的協助，就沒有房地産行業的高速發展。

不過站在銀行角度，對房地産的支持，卻是監視和管控的意味更多一些。

雖然房地産相關貸款的增加，能夠爲銀行帶來穩定的利息收入，推動資本結構的改善，但是相比資金流動的利好，房地産的行業風險，以及針對其的市場監管需求，要更重要一些。

例如在放貸環節，銀行可以借助對貸款申請人的資産評估，明確房地産建造商的經營底氣，從根源上控制貸款風險。購房貸款的辦理中，通過房貸評估和管理，可以及時把握房地産市場走向，進而調整貸款策略，維系市場穩定。

也因此，當房地産行業展露出不好的勢頭，率先察覺的銀行，第一時間對二者之間的聯系進行了切割。

回顧2012年前後，房地産剛剛展露暴雷風險的初期，不少銀行就順應政策要求，收縮地産信貸規模，對房地産不良資産加大關注。同時期內，貸款供給側也開始了改革，第三方金融企業，以及銀行旗下金融機構，逐漸成了房地産貸款的主力。

持續多年的切割動作，使得個別知名房地産企業暴雷，導致行業在劇烈波動中加速進入寒冬期的同時，以銀行爲核心的金融體系，依舊能夠保持穩定。

只是雖然已經將房地産造成的影響降至可控範圍，但爲了維持經濟穩定，宏觀調控需要保證房地産融資的平穩有序發展。銀行與房地産之間的關聯，仍舊無法徹底切割。

再加上近年來，房貸利率持續走低，在銀箭財經看來，房地産相關貸款對于銀行而言，依舊是個難以完全控制的“暗雷”。

就像4月24日公布2023年財報的成都銀行，去年實現了總營收217.02億元，同比增長7.22%；實現淨利潤116.71億元，同比增長16.22%。

在淨息差不斷走低的大環境中，成都銀行去年的淨息差也出現了0.23%的同比下降。在這樣的基礎上，依舊能夠這樣優秀的業績表現，足以令不少投資者眼前一亮。

但仔細翻看財報信息，業績增長的背後，成都銀行似乎在房地産貸款上付出了不小的代價。

過去一年中，成都銀行房地産不良貸款余額達到了11.74億元左右，相比2022年上升了約4.1億元。與之相應的，不良率同比增長約0.64%，達到了2.40%。

而且針對不同貸款類別的監管中，除了正常類貸款外，成都銀行其余三類貸款的遷徙率都有著大幅增高。資産惡化的風險，或許已經近在眉睫。

導致房地産不良貸款增高的原因有不少，概括起來無非是，宏觀環境、銀行風險管理這兩個方面。

宏觀層面上，房地産最爲動蕩的時期已經過去，當下的經濟環境穩中有升，周期性下行已經開始扭轉。成都銀行的房地産不良貸款，很難甩鍋到宏觀經濟的頭上。

如此一來，是否意味著成都銀行可能存在，類似于貸款審批存在疏忽、借款人信用評估不足、貸款用途監管不力等問題？

要知道，由于近期公布的4月份LPR相比上期沒有變化，資金空轉問題再度成爲各方面關注的熱門。成都銀行如果真的在貸款管理上出現漏洞，難免會被架到火上，被當成案例來研究。

而且財報顯示，去年成都銀行的資本充足率下降0.26%，一級資本充足率下降0.41%，核心一級資本充足率下降0.25%。

資本儲備不夠充足的情況下，考慮到房地産貸款在銀行資産中，多以抵押物的形式出現，以當前房地産走向，抵押物估值如果出現大的變化，成都銀行的資金實力，能否穩住局面？

對上市銀行而言，補充資本的途徑無外乎內、外兩個源頭。

成都銀行去年財報中披露的資本充足率下降，多少已經證明其在內源性資本補充上，有些缺乏底氣。爲了盡可能通過留存盈余的方式補充資本，只能在別的地方盡可能節省。

就像是與財報同步公告的2023年利潤分配方案中，成都銀行采用了10派8.968元（含稅）的分紅方式，將分紅率定于28.55%。

不得不說，這個分紅率不僅低于上市銀行不謀而合的30%“及格線”，在17家上市城商行中，也排名第10位，顯得有些小氣。

盡管成都銀行同時期的分紅融資比高達436.79%，高居行業第一位，展現出了極高的盈利能力和投資價值。但低分紅、高融資比的對比下，成都銀行的融資力度，是否又過于謹慎了？

事實上，在外源性資本補充方面，成都銀行可能真的差點意思。

一般而言，上市銀行的外源性資本補充，大都依靠普通股、優先股、可轉債等方式。就像成都銀行，在今年初發行了80億元規模的可轉債。

只是由結果倒推，成都銀行的外源性資本的補充，顯然有著不如人意。

其中最令人矚目的，還是2023年12月1日，成都銀行發生了多項資本結構的變更。不僅注冊資本由36.12億元上漲至37.36億元，曾經的二股東馬來西亞豐隆銀行，也以投資人的身份，對成都銀行出資6.9億元。

更關鍵的是，成都銀行的企業類型，變更爲股份有限公司（中外合資、上市）。徹底由城市商業銀行，轉變爲中外合資銀行。

這一突如其來的“變身”，在當時引來了不少投資者的熱議。對于成都銀行選擇成爲中外合資銀行的原因，大部分投資者都認爲，是成都銀行感受到了極大的資産壓力，以及對資本補充的迫切需求。

得到馬來西亞豐隆銀行的投資後，成都銀行自2023年三季度持續下滑的股價，也在2024年開年後，進入了平穩上升期。根據天眼查可以看到，成都銀行一路從開年的11.29元，在4月26日收盤，已經逐步上漲至14.42元。

只是股價剛有起色，成都銀行就在前不久陷入了股權代持風波。

在這場風波中，上海東昌投資發展有限公司所持有的5000萬股成都銀行股票，在經過涉及刑事案件的資産拍賣中，經法院透露，其真實持有人爲“車某”。

之所以沒有透露真實姓名，則是因爲“車某”的身份，涉及國家機密。

盡管從法理來講，成都銀行不會無限承擔責任，但也的確存在明知此事卻不披露的“隱瞞”嫌疑。

考慮到“蟑螂效應”的存在，越來越多的人都在思考，成都銀行別的股東群體中，是否也存在類似的代持風險？

如果不幸言中，只能說，在資本補充壓力下，成都銀行已經有些“慌不擇路”了。

寫在最後：

盡管風險難以忽視，但在如今的城商行中，成都銀行仍舊是最值得投資的銀行之一。希望今後的一年裏，成都銀行能夠止住房地産貸款不良率的增長勢頭吧。

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另：股市有風險，入市需謹慎。文章不構成投資建議，投資與否須自行甄別。