一個城市的房産是否有價值，和很多因素有關系的，但我覺得無非就是兩個因素，一個是宏觀因素，一個是房地産本身因素。

所謂的宏觀因素，就是從大方面分析，比如：城市規模、人口基數、GDP總量、經濟大環境、新生兒童增長率、優質企業的多少、可支配的人均收入、財政收入的高低等等。

我不是經濟學家，但我知道以上每一條都會對當地的房地産發展，有重要的影響。

在這裏，我只想用我從業近18年的從業經驗和大家分享深圳房地産的本身因素。

爲什麽這麽說呢？

舉個很簡單的例子，現在有10個人想買房，可賣的房子只有3套，那麽這個房子的價格就會很高；但如果有30套房子呢，只有很優質的房源才能賣出，而且還賣不起價。

這就是房地産的本身因素。

深圳的房地産發展也有20多年的曆史了，在2021年之前，房地産雖有過短暫的調整，但整體都是向上的。

即使是2008年的全球性金融危機，也只是經曆了1年時間的調整，到了2009年僅用了4個月就又創新高。

這除了前面講到的宏觀因素外，那就是房地産的自身因素了。

如果在深圳生活超過15年的人都知道，以前深圳商業最旺盛的是什麽地方，華強北和東門，然後就是後來南山海岸城一帶。

可是再往後來了，爲什麽這些商業中心的生意越來越差了，電商的沖擊當然是很大一部分因素，還有個很重要的原因就是商業綜合體太多了。

住宅也是一樣，從目前深圳有超過2200萬的人口，商品住宅房的總量也不過200萬套，這樣看來，這個數量的確是不多。但是我們忽略了還有近600萬套的小産權房和300萬套的商業房、保障房、宿舍等。

我們可以比較下這兩張圖，這是近六年來新房的供應和銷售情況。

在2021年以前，其實這個供需關系整體來說都是平衡的，一直到2022年開始，就形成了供遠大于求的態勢。

就是說，市場開始轉冷，但供應量依然很大。

以前新房供應量少，供應位置又偏的時候，二手房的成交也自然好。

這張深圳23年的二手房成交量數據，我們就可以清楚地看出供需關系。

從2000年到2005年是深圳房地産的發展期，2006-2007年還到一個高峰。

2008的金融危機後，2009年迅速回暖，成交量達到23年來最高值。

2015-2016年，是房地産另一個黃金時期，雖然成交量比2009年要少，但房價又達到了一個全新高度。

房價的最高點，是2020年，全年的二手房成交也將近10萬套。

從2021年之後，成交數據就慘不忍睹了.......

我之前說過，除了宏觀因素外，深圳樓市本身也是導致成交量和成交價急速下滑的一個原因。

在2020年之前，深圳居住用地的供應是很少的，而且新房普遍位置也不怎麽好，二手房就成爲市場的成交主流。

從2020年之後，不僅加大了土拍的供應，還加快了舊改項目的積極入市。

大家別小看舊改，舊改房源的量其實是遠遠大于新房的。

大家可以隨便統計一下深圳各區超大型項目，都是由舊改得來。

舉例：龍華的壹成中心、寶安海岸城、鴻榮源珈譽府、光明的潤豐城、坂田天安雲谷、南山綠景白石洲、福田中洲灣........太多了.......

這些還都是超過100萬建面的，其它的就更多不勝數了。

爲什麽有這麽多的舊改項目快速入市？

最大的原因就是，舊改項目簽約率只要達到95%，ZF就會介入了，這樣一來釘子戶就少了。

2021年之後，棚改總算是放緩了

開發商沒錢了，舊改也放緩了，

但是，就是這幾年，深圳卻積累了天量的庫存。

如果說深圳二手房成交量5000套是榮枯線，這五年平均每月就少了500套，相當于原本有30000個購房需求在觀望中。

然而，新房的實際供應量何止大了三倍，大家現在知道這些天量的庫存是怎麽來的吧！

接下來，我們再看看深圳的每個區域的推盤量的成交情況。

從這張咚咚找房的圖中，我們可以看出2023年各個區的去庫存情況。

在2020年之前新房最火爆的光明，去年是最慘的，成交量還不及推盤量的三成。

龍華和龍崗也好不到哪裏去，也就只有5成左右。

既然成交量上不去，犧牲價格是自然的，光明的新房這兩年平均跌幅就達到20%了，更別說二手房了。

龍崗坪山，別說3萬多單價的一大把，連2萬多單價的新房也有了。

于是很多人說福田南山的推盤量少，那麽房子應該最保值。

這種說法也不是絕對的。我們可以來看看南山在售和待售的新盤。

以上數據是2023年12月份統計，可能有些失真，但我們也可以看出，在蛇口赤灣、西麗和南頭一帶，還是有很多的新盤未來會推出來。

不用想，就會知道這些區域的房子肯定不好賣。

最後總結：房地産的本身因素，無非就是一個供需平衡的關系。只要還存在著大量的供應，房價就很難穩定。只要房價還在陰跌，觀望氣氛就會越來越濃厚。

本文完全由個人經驗總結，無團隊，相關數據從系統或同事總結，如有不當之處，敬請諒解。以上言論大家可以選擇性參考。本人有深圳樓市18年從業經驗，如果能得到大家認可，歡迎掃碼，給個關注。